Las claves del nuevo valor de referencia de Catastro: qué es y cómo funciona...

Valor de referencia

Las claves del nuevo valor de referencia de Catastro: qué es y cómo funciona.

Repasamos con preguntas y respuestas los cambios en la nueva base imponible de impuestos como el ITP, Sucesiones y Donaciones.


Ya está plenamente operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Desde el pasado 1 de enero, con la llegada de 2022, este valor es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra, la herencia o la donación de una vivienda usada.

Para entender bien cómo afecta al contribuyente y cuál es su impacto, repasamos de forma práctica en qué consiste la modificación de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico:


¿Qué ha cambiado exactamente?

La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD): ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que vendrá determinado por el valor de referencia de Catastro.

Para el abogado José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, este cambio viene acompañado de un giro radical en las reglas del juego que perjudica a los contribuyentes. Hasta ahora, era el fisco el encargado de impugnar si pensaba que el valor de escritura no se correspondía con el valor real de un inmueble, mientras que ahora serán los contribuyentes los que deberán demostrar lo contrario, por lo que recae en ellos la carga de la prueba.


¿Por qué valor hay que declarar?

A pesar de que la normativa de lucha contra el fraude fiscal entró en vigor el pasado 11 de julio, el nuevo valor de referencia de Catastro es efectivo desde el 1 de enero. Es decir, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar una comprobación de valores.

En el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).


¿Qué sucede si el inmueble no tiene valor de referencia?

En caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Dicho de otro modo: el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.


¿En qué casos habrá comprobaciones de valores?

Las comprobaciones de valores seguirán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro. En dichos casos, como mencionábamos unas líneas más arriba, los contribuyentes estarán obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración deberá iniciar una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor declarado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Por tanto, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos, advierte José María Salcedo.


¿Qué sucede si se tributa por debajo del valor de referencia de Catastro?

Si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia que tiene asignado el inmueble estará incumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro. Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionador contribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.


¿Cómo se recurre el valor de referencia de Catastro?

La ley contempla dos formas se impugnar el valor de referencia de Catastro:

  • La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

  • La segunda consistiría en tributar por el valor de escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.

Conviene recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble.


¿Cómo se demuestra que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble?

Para acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

José María Salcedo aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

También es posible aportar otras pruebas, aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.


¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.


¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral? ¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno.

No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.


¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.

No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.


¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?

El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.


¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble?

La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.

Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

Ello no obsta para que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.


¿Por qué no existe valor de referencia de mi inmueble en una determinada fecha? ¿Qué efectos tiene la inexistencia del valor de referencia?

Existen circunstancias que impiden la existencia del valor de referencia.

Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo.

Las causas son de tipo jurídico-técnico:

No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.